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天津链家地产怎么样(速度来看!如何远离坑爹【链家】和无序【房价】)

天津链家地产怎么样
明知是问题房源,中介却故作无知。购房者签署合同后才发现自己得先帮上家还清债后才能交易,而中介竟是债权人之一!链家近日涉嫌严重欺诈消费者的行为被不断拷问。

尽管链家上海分公司已经受到了相关部门的严惩,包括取消涉事的链家上海两家门店的网签资格,下线链家金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理业务等等。

但作为目前国内地产中介行业的领跑者,以【100%真房源,一链倾城、有爱有家】口号打动无数购房者的链家竟然爆出如此大的丑闻,正是国内整个地产中介业务乱象频生的集中缩影。

1链家模式背后的原罪

国内房产中介一直是一个及其庞大但分散的市场,而链家近年来一直都是以行业整合者的姿态示人。通过不断的兼并收购,链家在各大城市都实现了巨大的战略突破,但快速扩张和市场营销的背后则是被不断推升的运营成本。

一方面,烧投资人的钱支撑着这种扩张;另一方面,业务创新尤其是金融业务创新则带来了新的利润增长点。

(链家理财P2P平台数据图)

根据链家网站上的最新数据,其P2P平台“链家理财”自2014年年底上线以来到目前,已经累计融资超过人民币177亿元。根据此前链家地产副总裁魏勇的说法,链家的金融业务在2015年年中时已占了公司整体盈利的10%,并希望在未来3年内做到20%。

链家金融的客户是谁

1、无房,有购房需求,缺少首付款;

2、有房产,希望通过房产抵押获取经营资金或其他用途;

3、购置第二套或第三套房产,缺少购房首付款;

4、有房产,且有换房需求。

而这种模式简单来说就跟商业银行的贷款业务一致,当然借钱方所需要支付的利息要远远高于从银行借钱。这也就以为着:借钱方借的钱越多,借的时间越长,越能满足链家的利益。

这就不难理解,在此次【链家坑爹】事件中链家在故意隐瞒房源瑕疵的同时还不断诱导“受害人”直接通过链家金融借钱来垫资,正是为了那相当客观的利息回报!!!

100%真房源背后的受害者

过去中介市场一盘散沙的模式下,一套房源往往在周边几公里内的大大小小十几家中介都会挂牌,一套房子被卖掉后,其他同时挂牌的中介都会因为沟通问题而不能及时做到信息更新从而导致购房者感觉到处都是虚假房源。

而链家则通过【独家代理】的方式解决了市场的痛点,但却又潜移默化的大大增加了交易成本,甚至某种程度上推高的房价。

这种模式即是:通过承诺更高卖价讨好售房人并获得独家代理并保证房源的真实可靠;通过增加售后分成来吸引和巩固优秀房产经纪人队伍;进而形成了业务闭环并形成快速复制。

但这种模式的背后,最大的受害者只能是买房人,并变相不断的推高了房价。

2老美的地产中介会坑人么?

此次链家爆出的丑闻更多的反映了国内地产中介行业的乱象以及地产中介从业人员的整体素质不高,那么此类事情在国外发达国家会否也会经常遇到呢?我们以美国的地产中介为例,为各位看官做一个简单的梳理。

成为地产经纪人的条件

在美国,地产经纪人的执照是由州政府地产管理局颁发的。但州与州之间的要求不太相同,因此经纪人不允许跨州交易。

美国的地产经纪人大多都需要这些条件:

1、去指定的地产学校上课。 有规定的课时, 有的课程可以在网上进行。

2、去指定的考试机构考试。

3、 去政府提交申请, 并且按10个手指的指纹, FBI 犯罪背景调查。

4、 经过30-90 天后, 颁发执照。

5、 每2年还有规定的课程必须要上课才能够维持地产执照。

6、 政府会随时监督地产交易文件。

地产经纪可以参与地产的买,卖, 交换和出租。 (只限于住宅地产和土地, 商业需要另外一个许可证), 物业管理又是另外一个许可证。

正是因为有如此多的入行条件,美国的地产经纪人算是一个非常体面的工作,同时整个行业也相当的规范。

与国内的情况一样,房地产在美国经济中占有重要地位,因此美国房产中介在以二手房为主的美国房产市场中占有重要地位。不同的是,相对于国内房产中介市场的无序、混乱状态,美国房产中介已经过多年发展,已形成一整套成熟、正规的行业体系,因此在投资美国房产时,大可放心地交付给美国房产经纪人处理。

类似此次【链家坑爹】事件中隐匿房源产权实际信息的情况,因为美国有产权公司并且有产权保险,如果发生这样的事情,产权保险会赔付,给了买房人一定的保障。同时,故意隐瞒信息的地产经纪人会受到非常严厉的处罚,因此极少会有人冒风险去做这类事情。

此外,类似国内常常发生的签订了中介协议,一旦违约将支付高额违约金的事情,在美国是无法想象的。首先,在美国买房有17天的反悔期以保护购房者的权益;其次,如果发现地产经纪人或者卖家有欺诈行为,购房者不但有终止合同的权利还可以要求高额赔偿。

3且看国内房产投资风险

根据国家统计局在1月中旬发布的国内70个大中城市房价同比指数显示,相比2014年仅有两个价格同比上涨城市,2015年的上涨城市有21个,深圳以47.5%的同比涨幅位列榜首。尽管国内大中城市的房价上涨势头明显强于2014年,但依然有49个城市是处于房价下滑通道,而且除了类似杭州、天津等次一线城市的地区,涨幅很小。这充分印证了目前国内房地产市场的显著特点,即除了楼市猛涨的疯狂仅为一线城市独有、很多二三线城市依然在承受去库存压力和房价低迷。

一线城市房价投资风险高

这一波一线城市的猛涨,从成因上来看,主要有这几方面。

1、去库存的政策背景下的房屋新开工面积不足;

2、一线城市还是处于人口净流入状态,刚需强烈;

3、极为宽松的货币政策;

3、近期投资和资产配置的供给不足,投资选择较少。

但在经历了近期的一波猛涨之后,一线城市的房地产价格再度达到历史峰值,投资风险将越来越大。

据券商中国记者的统计,以已发布2015年报的412家上市公司为准,两市共有46家公司的全年净利润不足1500万元,不敌深圳市区的一套位置较为优越、稍具品牌优势的普通商品房的价格,占已发布年报上市公司的11.17%。

一套一线城市住房价格高于不少上市公司全年净利润的这种怪相背后,凸显了目前一线房地产行业的泡沫以及远期的高风险。

此外,国家层面近期出台的政策刻意绕开了北上广深这些一线城市(如春节前央行推出的不限购城市购房首付可最低降至20%的政策优惠,深圳被挡在了门外),说明在基本完成一线城市去库存计划后,国家将有目的性的增加对一线城市房价的调控。

而诸如上海,深圳的地方政府也纷纷开始酝酿楼市调控政策来稳定房价上涨。如上海市发改委日前发布的:未来上海中心城区中小套型住房供应比例将不低于70%,郊区将不低于60%的实施意见。这也意味着:在土地开发面积不变的情况下,将通过户型控制大大增加供应套数。

基于此,除了承担高风险,继续投资国内一线城市房地产的潜在回报将十分有限,投资性价比极低。

4海外地产投资有保障

在全球经济一体化发展的大趋势下,中国资本出海已成为热门趋势。全球资产配置成为高净值人群分散投资,布局全球,降低风险的共识。

《福布斯》最新的数据显示:2015年,中国买家在西方大城市的房屋购买量再次打破记录,成交额达到300亿美元,比2014年的交易量翻了一番。

根据国际房地产交易中介咨询公司Knight Frank的最新统计数据,中国买家在去年继续大量购置西方一线城市的房地产,其中,纽约曼哈顿,伦敦,悉尼,墨尔本地区的住宅占据了成交量的四成。

在进行海外资产配置上,投资房地产是大多数投资人主要的资产配置策略之一。由于国内房地产资产价格过高,同时伴有贬值的风险,致使不少明智的投资人撤资中国地产界转战海外发达国家。

相比于机构投资者在投资海外房产时寻求较为稳定的回报率,国内的高净值人群在投资海外房产时还可以达成如“资产保值”、“以房养学”、“投资移民”等多种目的。

作为美国房地产的第一大买家,中国高净值人群投资美国房产除了实现资产的增值保值外,另外一个重要的原因就是可以实现“以房养学”的利处。

同时,绝大部分的西方发达国家都有完备的国家福利制度以及规范的法律法规。而且,购房则意味着你拥有100%的永久产权。

报告详情:不动产行业海外并购的火热,源自中国高净值人群和中产阶级日益强大的购买力与国际视野,以及相当长的一段时间内都持续火热的留学和移民市场。晨哨对于本领域的专业报告,对不动产行业并购在2015年所发生的重大事件一一解读。

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